Глава 3.3 Содержание Постановления о зонировании, Исключения из Кодекса зонирования. (США)

Содержание Постановления о зонировании

Постановления о зонировании устанавливают районы любого размера, формы и количества, которые муниципалитет сочтет наилучшими для выполнения целей постановления о зонировании. В большинстве городов есть три основных района: жилой (R), коммерческий (C) и промышленный (I). Затем эти три могут быть разделены на множество подрайонов, в зависимости от местных условий; например, Р-1 (одноквартирные дома), Р-2 (дуплексы), Р-3 (малоэтажные многоквартирные дома) и т.д. В этих округах указаны основные и дополнительные виды использования, исключения и запреты. В целом разрешенное землепользование зависит от интенсивности землепользования: менее интенсивное землепользование разрешается в более интенсивном районе, но не наоборот. Например, одноквартирный дом представляет собой менее интенсивное землепользование, чем многоквартирный дом (определяемый HUD как более четырех жилых единиц), и, следовательно, будет разрешен в жилом районе, зонированном для более интенсивного землепользования (например, R-3). ). Однако многоквартирное жилье в районе R-1 не допускается. Хотя жилищные тенденции во второй половине 20-го века были направлены на укрепление здоровья, безопасности и общего благосостояния общества, они заставили ряд чиновников общественного здравоохранения и планирования усомниться в слепом соблюдении зонирования районов. Эти люди, сославшись на такие проблемы, как разрастание городов, заявили, что муниципалитетам необходимо принять более гибкий подход к регулированию землепользования, который поощряет создание пространств смешанного использования, увеличение плотности населения и снижение зависимости от автомобилей.

Эти инициативы часто называют «программами разумного роста». Крайне важно, чтобы при таком подходе на этапе планирования участвовали как государственные чиновники, так и граждане. Без такого участия сообщество может столкнуться с серьезными проблемами, такими как перегруженная инфраструктура, скученность зданий ненадлежащей постройки, а также проблемы с пожарной безопасностью и безопасностью для жителей. Повышенная плотность может создать нагрузку на существующие системы водоснабжения, канализации и сбора отходов, а также на пожарные и полицейские службы, если не будет реализовано надлежащее планирование. В последние годы некоторые постановления частично основывались на стандартах производительности, а не исключительно на интенсивности землепользования. Например, некоторые типы промышленных застроек могут быть разрешены в районе с менее интенсивным использованием при условии, что предлагаемое землепользование не создает шума, ослепления, дыма, пыли, вибрации или других экологических нагрузок, превышающих допустимые нормы, и при условии, принимаются меры по парковке, досмотру, озеленению и тому подобные меры. Требования к объему и высоте. В большинстве ранних постановлений о зонировании указывалось, что в пределах определенного района высота и объем любой постройки не могут превышать определенных размеров и указанных размеров для переднего, бокового и заднего дворов. Другой подход заключался в использовании коэффициентов площади пола для регулирования. Соотношение площади пола — это соотношение между площадью строения и размером участка, на котором оно расположено. Например, коэффициент площади пола, равный 1, позволяет построить либо двухэтажное здание, занимающее 50 % участка, либо одноэтажное здание, занимающее 100 % участка. Другие постановления о зонировании определяют максимальную площадь участка, который может быть покрыт, или просто требуют, чтобы для каждой постройки было предусмотрено определенное количество открытого пространства, и оставляют застройщику свободу выбора для определения местоположения постройки. В других постановлениях указывается не конкретная высота сооружения, а угол преломления света, который обеспечит достаточное количество воздуха и света для окружающих сооружений.

Требования к двору. Постановления о зонировании также содержат минимальные требования к передним, задним и боковым дворам. Эти требования, в дополнение к указанию размеров партии, обычно определяют величину требуемого отступа. Большинство постановлений разрешают возведение вспомогательных построек на задних дворах при условии, что они расположены на установленных расстояниях от всех линий участков и при условии сохранения достаточного открытого пространства. Если участок представляет собой угловой участок, устанавливаются дополнительные требования, обеспечивающие видимость для автомобилистов. Внеуличная парковка. Место для внеуличной парковки и погрузки вне улицы, особенно для коммерческих зданий, также содержится в постановлениях о зонировании. Эти требования основаны на отношении площади пола или вместимости к землепользованию. Например, для мебельного магазина потребуется меньше парковочных мест во дворе по отношению к площади пола, чем для кинотеатра.

Исключения из Кодекса зонирования

Несоответствующее использование. Поскольку зонирование не имеет обратной силы, все постановления о зонировании содержат положение о несоответствующем использовании. Если использование уже было установлено в конкретном районе до принятия постановления, должно быть разрешено его продолжение, если только не будет доказано, что оно причиняет общественный вред. Тем не менее, в постановление включены положения, помогающие ликвидировать информирование об использовании с течением времени. Эти положения, как правило, запрещают: а) расширение или расширение несоответствующего использования, б) реконструкцию несоответствующего использования, если необходимо разрушить более определенной части здания, в) возобновление использования после того, как оно было заброшено в течение периода указанное время, и d) изменение использования на более высокую классификацию или на другое несоответствующее использование. Некоторые постановления о зонировании также предусматривают период амортизации, в течение которого несоответствующее землепользование должно быть прекращено.

Отклонения. Постановления о зонировании содержат положения, разрешающие отклонения, и предусматривают метод предоставления этих отклонений с учетом определенных указанных положений. Отклонение может быть предоставлено, когда из-за особых условий или использования определенного участка на владельца могут быть наложены чрезмерные трудности, если точное содержание постановления будет приведено в исполнение. Отклонение может быть предоставлено из-за формы, рельефа или других характеристик участка. Например, предположим, что участок неправильной формы расположен в районе, требующем бокового двора в 20 футов с каждой стороны и требуемого общего размера участка в 10 000 квадратных футов. Далее предположим, что этот участок содержит 10 200 квадратных футов (и, таким образом, соответствует требованиям к общему размеру); однако из-за неправильной формы участка хватило бы места только для 15-футового бокового двора. Поскольку в случае применения точной буквы закона на владельца будут возложены трудности, владелец собственности может обратиться в совет по корректировке зонирования за отклонением. Поскольку общая площадь участка достаточна, и уменьшение требований постановления не нанесет ущерба окружающей собственности и не помешает соседним владениям, вероятно, будет предоставлено отклонение. Обратите внимание, что отклонение предоставляется владельцу при определенных условиях. Если использование имущества изменится, разница будет аннулирована.

Исключения. Исключение часто путают с отклонением. В каждом городе есть необходимые виды использования, которые не соответствуют разрешенным видам использования земли в пределах района. Кодекс зонирования, однако, признает, что если будут обеспечены надлежащие гарантии, такое использование не окажет пагубного воздействия на район. Примером может служить пожарная часть, которая может быть разрешена в жилом районе, при условии, что здание станции спроектировано, а участок надлежащим образом благоустроен, чтобы напоминать или соответствовать характеристикам района, в котором он расположен. Администрация. Инспекторы по зонированию необходимы для процесса зонирования, потому что они знают о деле не понаслышке. Часто инспектор по зонированию может также быть инспектором по строительству или жилищному инспектору. Поскольку строительный инспектор или жилищный инспектор уже находится на месте, проводя инспекции, этому человеку относительно легко проверить соблюдение постановлений о зонировании. Соответствие определяется сравнением фактического землепользования с разрешенным для участка и указанным на карте районирования. В каждом постановлении о зонировании есть карта с подробным описанием разрешенного использования каждого блока. Используя копию этой карты, инспектор может произвести предварительную проверку землепользования в поле. Если использование не соответствует требованиям, инспектор должен затем связаться с Советом по зонированию, чтобы узнать, было ли рассматриваемое имущество «несоответствующим использованием» на момент принятия постановления и было ли предоставлено исключение или отклонение. В городах, где ведутся актуальные записи, инспектор может проверить использование в полевых условиях. Когда нарушение замечено и владельцы недвижимости должным образом уведомлены о нарушении, они имеют право запросить слушание в Зональном совете по урегулированию (также называемом Зональным апелляционным советом в некоторых городах). Совет может поддержать сотрудника по обеспечению соблюдения зонирования или может принять решение в пользу владельца собственности. Если решение уполномоченного по зонированию будет оставлено в силе, владелец недвижимости может, при желании, обратиться за помощью, обжаловав решение в суде; в противном случае нарушение должно быть исправлено, чтобы соответствовать кодексу зонирования.

Очень важно, чтобы жилищный или строительный инспектор и инспектор по зонированию тесно сотрудничали в муниципалитетах, где эти должности и обязанности разделены. Опыт показал, что незаконно переоборудованная недвижимость часто является одной из самых некачественных, с которыми сталкиваются в муниципалитете, и часто содержит особенно опасные нарушения жилищного кодекса. В сообществах, где кодекс зонирования эффективно соблюдается, в результате соблюдение зонирования помогает продвигать, а также поддерживать многие из минимальных стандартов жилищного кодекса, таких как вместимость, вентиляция, освещение и беспрепятственный выход. Точно так же инспекторы по строительству или жилищному строительству часто могут помочь инспектору по зонированию, помогая устранить некоторые несоответствующие виды использования посредством обеспечения соблюдения кодекса.

(Мы продаем куб бетона по цене производителя с доставкой своим транспортом! Доставим бетон автобетоносмесителем в Новороссийске, Анапе, Геленджике и по Краснодарскому краю.)